전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 감이 아니라 숫자로 판단할 수 있습니다. 핵심 비교 기준은 '내 돈의 기회비용'과 '전환율'입니다.
비교 공식은 간단합니다
전세보증금을 은행에 넣었을 때(또는 대출받았을 때)의 연 이자와, 월세 12개월치를 비교하는 것입니다. 예를 들어 전세 2억 대신 보증금 5,000만·월세 60만을 선택한다면, 차액 1억 5,000만원의 연 이자(예금 3%면 450만원, 세후 약 380만원)와 연 월세 720만원을 비교하는 식입니다. 이 경우 전세가 유리하죠. 전월세 전환율 계산기를 쓰면 이 비교가 자동으로 됩니다.
전환율 4.5%가 기준선
법정 전환율(기준금리+2%p 수준, 이 사이트 기본값 4.5%)보다 높은 이율로 환산되는 월세라면 세입자에게 불리한 조건입니다. 집주인이 제시한 보증금·월세 조합을 계산기에 넣어 전환율이 몇 %인지 역산해보면 협상 근거가 됩니다.
숫자 밖의 변수들
전세는 목돈이 묶이고 보증금 반환 리스크(전세보증보험 가입 여부 확인 필수)가 있으며, 대출을 낀다면 전세대출 금리가 비교 기준이 됩니다. 월세는 현금 흐름 부담이 있지만 목돈을 투자·비상금으로 굴릴 수 있습니다. 계산으로 유불리를 확인한 뒤, 본인의 자금 상황과 거주 기간 계획을 얹어 결정하세요.
계약 전 체크리스트
전세라면 등기부등본에서 선순위 근저당·가압류를 확인하고, 보증금과 선순위 채권 합계가 집값의 70~80%를 넘지 않는지 따져보세요. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입 가능 여부는 계약 전에 확인하는 게 안전합니다. 월세라면 관리비에 포함된 항목(수도·인터넷 등)을 계약서에 명시해 실질 주거비를 계산하세요.
반전세(보증부 월세) 제안을 받았다면, 보증금을 올리고 월세를 내리는 조합과 그 반대 조합을 계산기로 각각 환산해 전환율이 낮은 쪽을 고르면 됩니다. 목돈의 일부를 예금에 두는 경우와 비교해, 총 주거비가 최소가 되는 조합을 찾는 것이 반전세 협상의 요령입니다.
결국 전세냐 월세냐는 "내 목돈의 수익률"과 "전환율"의 대결입니다. 계산기로 숫자를 확인하고, 보증금 안전장치까지 챙겼다면 어느 쪽을 골라도 근거 있는 선택이 됩니다.