전월세 전환율이란?
보증금(전세금)을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어 전세 3억을 보증금 5천만원 월세로 바꾸면, 차액 2억 5천만원에 전환율 4.5%를 적용해 연 1,125만원, 즉 월 약 93만 7천원이 적정 월세가 됩니다.
계산 공식
| 방향 | 공식 |
|---|---|
| 전세 → 월세 | 월세 = (전세보증금 - 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 |
| 월세 → 전세 | 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율) |
법정 전환율과 시장 전환율
주택임대차보호법상 법정 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%로, 기준금리 2.5% 기준 연 4.5%입니다. 이는 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때 집주인이 넘을 수 없는 상한입니다. 반면 신규 계약은 상한 규제가 없어 지역·시기에 따라 5~6% 이상으로 형성되기도 합니다. 월세→전세 전환에는 법정 상한이 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 법정 전환율보다 높게 요구하면?
갱신 계약에서 법정 상한(4.5%)을 초과한 부분은 무효이며, 초과 지급한 월세는 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
전세와 월세, 뭐가 유리한가요?
전세대출 금리와 전환율을 비교하면 됩니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다. 여기에 전세보증금 반환 리스크(보증보험 가입 여부)도 함께 고려하세요.
반전세도 같은 방식으로 계산하나요?
네. 반전세(보증부 월세)는 전세보증금 일부를 월세로 돌린 형태라서, 이 계산기의 '전세 → 월세' 방식으로 보증금 차액에 대한 적정 월세를 계산하면 됩니다.